Техническое задание

Инвестиционный объект – результат инвестиционного проекта (вновь созданный, реконструированный, отреставрированный объект недвижимого имущества).

Инвестиционный вклад РФ - объект недвижимости, вовлекаемый в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях.

Доля Российской Федерации в инвестиционном объекте – доля в инвестиционном объекте, передаваемая в результате реализации инвестиционного договора в собственность РФ, выраженная в процентах или натуральных показателях.

4. требования к Процессу оценки

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов о рыночной стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы.

Процесс оценки должен включать следующие основные этапы.

1. Постановка задачи.

1.1. Цели и задачи оценки.

1.2. Идентификация объекта.

1.3. Вид определяемой стоимости.

1.4. Даты проведения оценки.

1.5. Ограничения и допущения.

1.6. Выбор методологии

2. Сбор исходной информации.

2.1. Информация об объекте оценки.

2.1.1. Документы.

2.1.2. Осмотр и фотофиксация.

2.2. Общая информация (регион, город, локальное окружение).

2.3. Рынок объекта оценки.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4. Расчет рыночной стоимости.

4.1. Затратный подход.

4.2. Доходный подход.

4.3. Сравнительный подход.

4.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости.

5. Подготовка отчета.

5. общие требования к отчету об оценке

1. Отчет должен удовлетворять требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности :

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 года;

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 000;

Федеральные стандарты оценки:

ФСО №1, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)",

ФСО №2, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

ФСО №3 утверждены Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)";

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденные распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 N 568-р;

2. Требования к проведению оценки и содержанию отдельных разделов отчета представлены далее в соответствующих разделах задания.

6. Постановка задачи

6.1. Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости

6.2. Предполагаемое использование результатов оценки

Результаты оценки будут использоваться для вовлечения объекта в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях

6.3. Объект оценки

Оценке подлежит объект недвижимости (указать наименование, адрес, вид оцениваемого права другие идентификационные характеристики) и относящийся к нему земельный участок (указать кадастровый номер, площадь, вид права)

6.4. Имущественные права на объект оценки

В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

При наличии обременений величина затрат инвестора на устранение данных обременений, например, расселение жильцов из жилых домов, находящихся на инвестируемых пятнах застройки должна учтена с учетом действующего законодательства по расселению жильцов.

Обязательства Инвестора по строительству или реконструкции объектов социальной инфраструктуры , а также доля субъекта РФ или муниципального образования в будущем объекте не может быть учтена в качестве обременений объекта.

6.5. Вид определяемой стоимости

Оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки, так как согласно действующему законодательству хозяйственный оборот объектов, находящихся в собственности РФ, должен происходить по рыночной стоимости.

6.6. Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

Под датой проведения оценки (датой определения стоимости, датой оценки) следует понимать дату, по состоянию на которую определяется стоимость.

6.7. Срок проведения оценки

Срок _____________________________________________________________

6.8. Допущения и ограничения

Данные ограничения не должны вступать в противоречие с действующим законодательством и очевидной логикой. Так, например, не может быть использована стоимость при существующем использовании или не учтена стоимость прав на земельный участок.

7. Сбор исходной информации об объекте оценки

7.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта

Оценщик должен проанализировать нижеприведенные документы на предмет установления количественных, качественных и правовых характеристик объекта и включить их в приложение к отчету об оценке:

1. выписка из реестра федерального имущества об объекте недвижимого имущества;

2. копия свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества;

3. сведения об обременениях объекта недвижимого имущества с приложением копий документов, подтверждающих такие обременения;

4. документы технического учета объекта недвижимого имущества (технический паспорт, изготовленный организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства);

14. график реализации и финансирования инвестиционного проекта и иная проектная документация (при ее наличии).

7.2. Осмотр объекта и фотофиксация

Проведенный визуальный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта и включать следующие составляющие, которые должны найти отражение в разделе описания объекта:

1. Местоположение;

2. Конструктивные, объемно-планировочные характеристики;

3. Инженерные коммуникации;

4. Строительная готовность;

5. Техническое состояние;

Фотофиксация должна включать фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасадов здания, помещений с различными конструктивными и функциональными характеристиками, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения. В случае если по результатам анализа наиболее эффективного использования сделан вывод о необходимости сноса объекта фотофиксация существующего объекта недвижимости может быть представлена в минимальном объеме, позволяющем подтвердить данный вывод. Результаты фотофиксации должны быть приведены в отчете.

8. Описание объекта оценки

Описание объекта оценки должно включать необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.

Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и существующего объекта недвижимости.

8.1. Идентификация объекта оценки

В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, адрес, состав объекта оценки.

8.2. Местоположение

Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.

Наиболее существенными и типичными факторами местоположения, требующими описания и анализа, являются следующие:

Удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);

Развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;

Окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);

Наличие конкурирующих объектов;

Транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемой расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступности для личного транспорта, характеризуемой наличием автостоянок и удобных подъездов;

Инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;

Экологические условия;

Городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;

Природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);

Цены продаж и ценообразующие факторы на них.

Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности :

При наличии проектной документации по объекту оценки, не противоречащей выявленным градостроительным ограничениям и сложившейся рыночной практике целесообразно использовать в дальнейшем анализе указанный в данной документации вариант развития объекта как основной.

Анализ факторов, формирующих стоимость, должен включать анализ функционального назначения, количества единиц полезности, уровня потребительских характеристик, физического состояния, функциональных требований. Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов: повышения арендной ставки, сокращения операционных затрат, увеличение сдаваемой площади, повышения заполняемости, снижения риска эксплуатации актива, увеличение срока полезного использования.

Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.

11. Затратный подход

11.1. Особенности применения

Особенностью объектов-вкладов является несоответствие их текущего использования наиболее эффективному использованию и значительный устранимый износ, вызванный недостающими улучшениями (необходимостью строительства, реконструкции) и/или излишними улучшениями (необходимостью сноса, реконструкции). Если в рамках анализа наиболее эффективного использования сделан вывод о том, что существующий объект подлежит сносу, то оценка по затратному подходу сводится к расчету стоимости земельного участка методами сравнительного или доходного подхода, что приводит к вырождению затратного подхода. В этом случае следует представить обоснование отказа использования затратного подхода.

11.2. Оценка прав на земельный участок

Требования представлены в разделе сравнительного подхода.

11.3. Затраты на воспроизводство/замещение

Особенностью расчета стоимости строительства в большинстве случаев является наличие излишних улучшений на объекте, которые в результате анализа наиболее эффективного использования фиксируются под снос или реконструкцию, а также недостающих улучшений, требующих добавления. В этом случае следует рассчитывать не затраты на воспроизводство, а затраты на замещение объекта оценки.

Затраты на замещение или воспроизводство здесь и во всех разделах отчета могут быть определены на основе смет или следующих справочных материалов.

1. Региональный справочник стоимости строительства (РСС-2007) - М.: «Центр информационных технологий в строительстве», 2006.

1. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.: -ИНВЕСТ», 2007.

2. Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». Издание четвертое, переработанное и дополненное - М.: -ИНВЕСТ», 2007.

3. Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.: -ИНВЕСТ», 2007.

4. Жилые здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика» - М.: -ИНВЕСТ», 2003.

5. Магистральные сети и транспорт 2007. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика» - М.: -ИНВЕСТ», 2007

6. Ежеквартальные межрегиональные информационно-аналитические бюллетени КО-ИНВЕСТ. «Индексы цен в строительстве» - М.: -ИНВЕСТ».

11.4. Строительная готовность

Для незавершенных строительством объектов рассчитывается строительная готовность. Строительная готовность рассчитается как средневзвешенная величина готовности отдельных конструктивных элементов объекта, которая описывается и подтверждается данными фотофиксации, актами выполненных работ .

Строительная готовность отдельных элементов описывается в отчете на основе данных исполнительной документации и визуального осмотра.

11.5. Накопленный износ

Накопленный износ включает устранимый и неустранимый износ. Причиной износа являются избыточные улучшения; недостающие улучшения или улучшения, требующие замены. Устранимый износ – это износ, для которого вклад в рыночную стоимость (добавленная стоимость) в результате его устранения больше, чем затраты на устранение. Изменение стоимости должно определяться сравнительным или доходным подходом.

Совокупный износ рассчитывается по следующей формуле:

И=ΔСнеустр+Зв+Зсущустр–Знсуустр,

И – износ;

ΔСнеустр – потеря стоимости от неустранимого износа;

Зв – затраты на воспроизводство избыточных улучшений.

Зсущустр – затраты на устранение устранимого износа в существующем объекте;

Знсуустр – затраты на устранение устранимого износа при новом строительстве.

6. Определение будущей арендной платы на отдельные периоды прогнозного срока сдачи в аренду путем увеличения арендной платы на дату проведения оценки в предположении готовности объекта на темпы роста арендных ставок.

7. Определение прогнозной цены продажи (реверсии).

8. Определение ставки дисконтирования для периода до момента ввода объектав эксплуатацию.

9. Определение ставки дисконтирования для периода эксплуатации (сдачи в аренду).

10. Определение рыночной стоимости вклада РФ в инвестиционный проект путем приведения по периодам разницы будущих доходов от аренды и продажи инвестиционного объекта и затрат на развитие к дате проведения оценки соответствующей ставкой дисконтирования.

13.2. Прогнозный срок

При построении денежного потока на основе модели, предполагающей получение дохода от продажи инвестиционного объекта, горизонт расчета определяется сроком продажи последних площадей объекта. График продаж должен соответствовать типичным рыночным условиям.

При построении модели аренды с отложенной продажей горизонт расчета должен быть ограничен сроком не более 5 лет с момента начала ввода объекта в эксплуатацию, но не менее срока выхода на проектную загрузку со стабилизацией потока.

13.3. Инвестиционные затраты

При прогнозировании будущих инвестиционных затрат должны быть обоснованы следующие характеристики:

метод расчета затрат;

объемы и структура работ;

темпы изменения затрат;

сроки и последовательность выполнения работ.

Затраты на подключение к инженерным сетям учитываются на основе документов, представленных организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Объемы выполняемых работ должны быть основаны на результате анализа наиболее эффективного использования. Затраты рассчитывается с учетом требований, изложенных в разделе затратного подхода.

Сроки строительства должны быть определены на основе СНиП 1.04.03-85, 1.05.03-87 и при необходимости скорректированы на типичные рыночные условия.

Инвестиционные затраты не должны быть увеличены на прибыль девелопера (предпринимателя), так как данная величина учитывается посредством процедуры дисконтирования через среднерыночную ставку дохода на капитал (ставку дисконтирования).

13.4. Периодические доходы

При прогнозировании будущих периодических доходов должны быть обоснованы следующие показатели:

единица сравнения (измерения) полезности (дохода);

размер платежа (стоимость) за единицу полезности;

структура и сроки получения дохода;

динамика изменения дохода;

вид денежного потока;

потери дохода.

Как правило, в качестве единицы сравнения выступает арендная ставка за единицу площади в единицу времени типичные для данного сегмента рынка. В частности единицей площади может выступать единица общей или единица полезной площади.

Арендная ставка должна быть получена сравнительным методом. При выборе и описании аналогов, а также внесении корректировок следует учитывать требования, указанные в сравнительном подходе оценки.

Для арендных ставок должно быть указано следующее:

наличие или отсутствие НДС;

условия оплаты во времени (поквартально, помесячно, авансирование и тд);

условия оплаты эксплуатационных платежей с указанием их состава;

тип арендуемой площади (общая, полезная);

условия проведения ремонтов (за счет арендатора или арендодателя они производятся).

Для целей данного расчета следует исходить из предположения о финансировании проекта за счет собственных средств Инвестора без привлечения заемного капитала . Денежный поток должен рассчитывается на доналоговой основе – до начисления налога на прибыль , в связи с различиями налогообложения конкретных субъектов.

13.5. Периодические расходы

При прогнозировании расходов должны быть обоснованы следующие типичные для рассматриваемого сегмента рынка показатели структуры расходов:

плата за землю;

управленческие расходы;

страховые платежи;

налог на имущество.

Налог на имущество рассчитывается, исходя из стоимости без НДС, по которой инвестиционный объект будет поставлен на баланс. Ежегодно данная величина сокращается в связи с сокращением среднегодовой остаточной стоимости имущества в результате амортизации.

13.6. Реверсия

Определение прогнозной цены продажи (реверсии) может производиться методом прямой капитализации или сравнительным методом.

13.7. Прогноз темпов изменения показателей

При прогнозе всех показателей следует выполнить следующие операции:

выявить ретроспективную динамику;

выявить факторы, определяющие данную динамику;

спрогнозировать изменение факторов, определяющих динамику с определением влияния ретроспективы на будущее изменение показателя.

Темпы изменения цен должны приниматься с учетом материалов анализа рынка ведущих аналитических компаний (например, Colliers International, Knight Frank, CB Richard Ellis Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Swiss Realty Group, Blackwood и пр.).

13.8. Ставки дисконтирования и капитализации

Ставка капитализации для периода эксплуатации должна рассчитываться методом рыночной экстракции или обосновать невозможность его использования. При невозможности использования метода рыночной экстракции применяется метод кумулятивного построения. Ставка дисконтирования для периода эксплуатации рассчитывается как разница ставки капитализации и ставки возврата капитала с учетом темпов изменения рынка. Срок возврата капитала принимается равным сроку оставшейся экономической жизни объекта.

Ставка дисконтирования для периода девелопмента (до ввода объекта в эксплуатацию) инвестиционного объекта определяется на основе анализа доходности аналогичных инвестиционных проектов на рынке и методом кумулятивного построения. Ставка дисконтирования на собственный капитал должна для доналогового денежного потока составлять не более 20%.

Ставка капитализации для постпрогнозного периода (терминальная) может рассчитываться путем корректировки ставки капитализации для текущего периода с учетом темпов ее изменения в ретроспективе.

Дисконтирование следует производить в соответствии с распределением платежей во времени, то есть если поток распределен во времени равномерно, то следует дисконтировать на середину расчетного периода.

14. Согласование результатов и определение итоговой стоимости

По результатам применения отдельных подходов каждому подходу присваиваются веса согласно достоверности полученного по подходу результату.

Для оценки достоверности анализируются следующие факторы в отношении каждого подхода:

Соответствие мотивации продавца; Соответствие мотивации покупателя; Соответствие сложившемуся соотношению спроса и предложения; Соответствие особенностям объекта; Точность, достаточность и достоверность исходных данных.

В случае если расхождение по подходам составляет более 30%, следует проанализировать и устранить причины разброса, либо исключить из согласования недостоверный результат.

15. Определение доли РФ

Отчет об оценке должен содержать консультационный раздел, направленный на расчет доли РФ в будущем инвестиционном объекте. Доля рассчитывается как отношение рыночной стоимости объекта к текущей стоимости доходов от реализации проекта.

Законодательством РФ установлен только один платеж, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство - плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Субъект РФ или муниципальное образование не имеет оснований для требования компенсации затрат на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т. д.) инвесторами или РФ по причине того, что финансирование социальной инфраструктуры, в соответствии с действующим законодательством (184-ФЗ от 06.10.99г., 131-ФЗ от 06.10.03г.) является расходным полномочием субъектов РФ и должно финансироваться исключительно за счет средств их бюджета.

Кроме того, финансирование объектов социальной инфраструктуры за счет средств бюджета РФ является прямым нарушением бюджетного законодательства, так как РФ не имеет полномочий по созданию таких объектов, а находящиеся в федеральной собственности объекты подлежат безусловной передаче в иную публичную собственность. Нарушение бюджетного законодательства (ст.42 Бюджетного кодекса РФ) выражается также в том, что часть возникающих доходов от использования имущества РФ в этом случае передается в бюджет иного субъекта, что может быть определено как ненадлежащее использование средств бюджета. Кроме того, у субъекта РФ или муниципального образования отсутствуют основания выступать субъектом гражданско-правовых отношений в инвестиционных контрактах при вовлечении недвижимого имущества РФ в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях.

Список сформирован с учетом требований, предъявляемых Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества»

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 447 «О совершенствовании учета федерального имущества»

В соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

Постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 N 301-ПП "ОБ ИТОГАХ РАБОТЫ КОМПЛЕКСА АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА, РАЗВИТИЯ И РЕКОНСТРУКЦИИ ГОРОДА МОСКВЫ ЗА 2006 ГОД И ЗАДАЧАХ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ И 2007 ГОДА В ЦЕЛОМ" (п.11.2.9).

Один из основных принципов оценки: The appraisal of real estate. - 12th ed., Appraisal institute (U. S.), 2001.

Смит, Рикардо, Маркс, неоклассическая теория.

Стоимость замещения - стоимость строительства объекта аналогичной полезности.

ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий

Указанные организации обязаны представлять, по запросу в течение 14 дней без взимания платы, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения и срок действия технических условий или информацию о плате за подключение с указанием тарифа на подключение, утвержденного на момент выдачи технических условий в установленном законодательством Российской Федерации порядке (ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 83 «Об утверждении правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»)

Структура капитала не влияет на стоимость компании и, в частности, на эффективность инвестиционного проекта (Модильяни и Миллер)

В результате выдаваемый экспертом отчет об оценке стоимости залога позволяет кредитной организации сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности Определение реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на заложенное в ходе кредита имущество.

Оценка квартиры, дома

Независимо от целей, оценка стоимости квартиры, жилого дома, коттеджа или любого другого помещения для жилья производится с учетом всех факторов и ценообразущих особенностей объекта. В расчет берутся следующие основные характеристики: площадь объекта; этажность здания; год постройки; состояние коммуникаций; внутренняя и внешняя отделка жилого помещения; состояние инфраструктуры; местоположение и престижность района; и др.

Техническое задание на оценку квартиры

К числу приятных хлопот новоселов, получивших долгожданные ключи от новой квартиры, относится оценка квартиры для оформления собственности.

Отчет об оценке квартиры в новостройке, понадобится для изменения процентной ставки Сбербанка, если об этом указано в кредитном договоре заемщика. Сама закладная по ипотеке оформляется в Сбербанке и подписывается главным заемщиком. Согласно требованиям Сбербанка закладная на квартиру по ипотеке должна содержать оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, на которой одобрена ипотека.

ОЦЕНКА коммерческой недвижимости

Стремительный рост и переменчивость рынка недвижимости, а также регулярные изменения в системе налогообложения, сделали услуги по оценке стоимости недвижимости востребованными, да и просто необходимыми как для организаций, так и для частных лиц.

Как правило, объекты недвижимого имущества являются наиболее ценной частью активов физических и юридических лиц.

Поэтому владение точной и объективной информацией о стоимости имеющейся недвижимости помогает значительно ускорить процесс проведение сделок по купле-продаже или аренде, вступить в права наследства, застраховать имущество, упростить процедуру подсчетов и выплаты налогов, а также дает четкое представление об актуальной цене находящегося в собственности недвижимого имущества.

Оценка недвижимости

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Объекты недвижимого имущества включают в себя: земельные участки, здания и помещения промышленного, торгового, административного или иного назначения; производственные комплексы; жилые дома, квартиры; многолетние насаждения; сооружения — дороги, мосты, подъездные пути, ограждения; объекты незавершенного строительства.

Выделим главные цели оценки бизнеса.

— оценка активов предприятия, — решение споров между собственниками предприятия (в случае долевой собственности), — вступление в наследство для совершения каких-либо нотариальных действий, — перед планированием стратегических путей для развития компании, — продажа федеральной или муниципальной собственности, — установление величины арендных выплат, когда действующий бизнес сдается в аренду, — выкуп акций акционерами, — установление стоимости принадлежащих компании ценных бумаг перед разнообразными действиями с ними, — разработка бизнес-плана.

Технические указания Росимущества к проведению оценки рыночной стоимости отдельно стоящих объектов нежилой недвижимости, расположенных в г

· в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это соответствие. · в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие.

Примерная форма Технического задания (технических указаний) на проведение оценки рыночной стоимости отдельно стоящих объектов нежилой недвижимости, расположенных в границах территории

г. Москва

Приложение № 1

к Договору № ____

от «___» ________ 200_ г.

Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории

г. Москва

Общие требования

1) Точное название объекта оценки, место его расположения и данные о правах на объект оценки:

(наименование в соответствии с правоустанавливающими документами, административный адрес; права- в

соответствии с правоудостоверяющими и правоустанавливающими документами)

2) Сведения об обременении объекта оценки при его наличии :

(вид обременения и подтверждающие его наличие документы)

3) Применяемые стандарты и правила оценки:

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

4) Задачи (назначение) оценки: _________________________________ ____________________

(указывается содержание предполагаемых действий в отношении объекта оценки)

5) Специальные экспертизы, выполнение которых требуется в рамках проведения оценки объекта оценки: _______________________________________________________________________________

(указывается вид и объем специальной экспертизы, которая должна быть проведена в процессе оценки)

6) Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) объекта оценки:

___________________________________________________________________________

(указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки)

7) Балансовая стоимость объекта оценки: _________________________________________

8) Перечень допущений и ограничений, которые необходимо учитывать при проведении оценки:

9) Валюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (далее- ден. ед.) __________________________________________________

10) Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки должна быть указана с выделением в том числе суммы НДС.

11) При наличии обременения объекта оценки договором (договорами) аренды должны быть указаны две итоговые величины рыночной стоимости объекта оценки - с учетом наличия обременения и без учета наличия обременения объекта оценки.

Требования к проведению оценки объекта оценки и содержанию отчета об оценке

Оценщик должен провести оценку объекта оценки с оформлением отчета об оценке в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием (техническими указаниями), с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием (техническими указаниями) для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе оценки объекта оценки.

В процессе проведения оценки объекта оценки Оценщик должен осуществить следующие действия:

2. Получить от Заказчика документы, необходимые для оценки объекта оценки, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов.

3. Осмотреть объект оценки, произвести его фотографирование.

4. Произвести анализ предоставленной Заказчиком информации.

5. Произвести сбор и анализ рыночной информации.

6. Произвести анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

7. Определить применимость каждого из трех подходов к оценке для целей оценки объекта оценки, обосновать использование определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов.

8. Произвести определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода к оценке или обосновать отказ от использования сравнительного подхода.

9. Произвести определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода к оценке или обосновать отказ от использования доходного подхода.

10. Произвести определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода к оценке или обосновать отказ от использования затратного подхода.

11. Обобщить результаты определения рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием трех подходов к оценке.

12. Оформить отчет об оценке.

1. Требования к осуществлению запроса необходимой информации об объекте оценки от Заказчика.

Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки Оценщик запрашивает у Заказчика бумажные копии следующих документов:

документов, подтверждающих существующие права на объект оценки (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, в том числе документы, подтверждающие права на земельный участок (свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.), свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.п.). Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект оценки;

документов органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения объекта оценки), действительных на дату оценки;

документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта оценки, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются). При этом информация о существующих обременениях объекта недвижимости в виде заключенных договоров аренды должна быть представлена в виде Реестра в соответствии с формой, представленной в Приложении № 1;

документов, содержащих данные об имуществе, не являющемся недвижимым, (если такое имеется), но подлежащем оценке в составе объекта оценки;

плана земельного участка (ситуационного, кадастрового);

справки о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости в соответствии с формой, приведенной в Приложении № 2;

любых других документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки.

2. Требования к получению от Заказчика документов, необходимых для оценки объекта оценки, к составлению и подписанию Акта приема-передачи документов.

2.1. Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов, составленным по Форме, представленной в Приложении № 3.

2.2. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об оценке.

3. Требования к осмотру объекта оценки и его фотографированию.

В процессе осмотра объекта оценки Оценщик выполняет следующие требования:

осмотр должен осуществить работник Оценщика;

по результатам осмотра работник Оценщика составляет Акт осмотра объект оценки по форме, указанной в Приложении № 4. Копия Акта должна быть приложена к Отчету об оценке;

работник Оценщика осуществляет фотографирование всего объекта, а также его отдельных частей, блоков, помещений;

работник Оценщика производит фотографирование всех основных видов повреждений и дефектов объекта.

4. Требования к проведению анализа предоставленной информации

Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте оценки на степень ее достаточности для определения рыночной стоимости объекта оценки. В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, Оценщик указывает это в Отчете.

При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте оценки.

5. Требования к проведению сбора и анализа рыночной информации.

Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям:

Сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости г. Москвы;

Сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки;

Сбор и анализ информации об окружении объекта оценки.

5.1. Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости г. Москвы

5.1.1. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект оценки. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата в РФ, для чего могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации авторитетными независимыми рейтинговыми агенствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch); темпы роста промышленного производства в РФ, темпы роста доходов населения в РФ в предшествующие два-три года и др.

5.1.2. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций на рынке недвижимости в целом в г. Москва для целей оценки объекта оценки.

5.2. Требования к сбору и анализу информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки

Требования включают:

Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки;

Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента рынка.

5.2.1. Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки

При определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, по функциональному назначению Оценщик должен руководствоваться классификационными признаками для объектов недвижимости различного функционального назначения, представленными в Приложении № 6 к настоящему Техническому заданию. Отказ от использования указанных в Приложении № 6 классификационных признаков и использование иных признаков при определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, должны быть обоснованы.

5.2.2. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки

Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:

Должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;

Должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной стоимости объекта оценки;

Должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату оценки.

5.2.2.1. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в Приложении № 7 к настоящему Техническому заданию. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете.

5.2.2.2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости. Общий перечень основных факторов приведен в Приложении № 8 к настоящему Техническому заданию.

5.2.2.3. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как:

Удельная цена продажи;

Арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.);

Уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного объекта недвижимости на сегменте рынка;

Уровень эксплуатационных расходов;

Уровень доходности от сдачи в аренду;

Средний срок экспозиции.

Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта оценки, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об оценке.

5.3. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта оценки

5.3.1. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта оценки.

5.3.2. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта оценки (принадлежностью к определенной территории), влияющих на объект оценки. Например, для объекта торговой недвижимости такими факторами могут являться финансовый статус жителей района расположения объекта оценки (характеризуемый соотношением долей малообеспеченных, среднеобеспеченных, высокообеспеченных граждан), средний уровень доходов на душу населения, развитость инфраструктуры района расположения объекта оценки и др.

Структура земель района по видам разрешенного использования.

5.3.3. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик использует источники информации, указанные в Приложении № 5 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.

6. Требования к анализу наиболее эффективного использования объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании (технических указаниях) алгоритмом по критериям соответствия законодательству, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании (технических указаниях) требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

6.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму:

Отбор вариантов использования объекта, соответствующих законодательству;

Проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность;

Проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки;

Формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

6.1.1. Требования к отбору вариантов использования объекта, соответствующих законодательству.

6.1.1.1. Отбор вариантов использования объекта оценки, соответствующих законодательству, должен определяться на основе:

Акта разрешенного использования земельного участка;

Кадастровой справки на земельный участок, выданной Службой государственного градостроительного кадастра г. Москвы.

6.1.1.2. Список соответствующих законодательству вариантов должен формироваться с учетом возможности изменения:

Функционального назначения (возможные типы объектов: офисный, торговый, производственно-складской, жилой и др.);

Конструктивных решений (возможные варианты: ремонт, реконструкция, снос и новое строительство).

6.1.1.3. Справочная информация о содержании акта разрешенного использования земельного участка и кадастровой справки на конкретный земельный участок представлена в Приложении № 9 к настоящему Техническому заданию. Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 6.1.1, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке на земельный участок объекта оценки.

6.1.1.4. Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки обосновывает Оценщик.

6.1.1.5. Правовая экспертиза проводится специалистом- юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги.

6.1.1.6. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится.

6.1.1.7. При этом в случаях наличия обременений объекта оценки, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект оценки проведение правовой экспертизы обязательно.

6.1.2. Требования к проверке каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность.

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. 6.1.1. используются:

Варианты, не требующие изменения конструктивных решений объекта оценки (вариант текущего использования, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);

Варианты использования объекта оценки, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.

6.1.2.1. Проведение обследования технического состояния зданий и сооружения объекта оценки необходимо в следующих случаях:

Физический износ зданий/сооружений объекта оценки превышает 60% и если оценщик не обосновал целесообразность сноса объекта оценки;

Объект оценки представляет собой незавершенный строительством объект/объекты, строительство которого/которых начато ранее, чем три года до даты оценки и степень строительной готовности которого/которых менее 80%.

6.1.2.2. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п. 6.1.2.1 вариантов дальнейшего использования объекта оценки обосновывает Оценщик.

6.1.2.3. Обследование технического состояния зданий и сооружений проводится юридическим лицом, имеющим лицензию на предоставление услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений.

6.1.2.4. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.

6.1.3. Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта на финансовую осуществимость.

Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта оценки из оставшихся по итогам п. 6.1.2 вариантов Оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта оценки. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта оценки капитала.

6.1.4. Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта.

В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта оценки остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени. Тот вариант, по которому дисконтированная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки.

Приложение 1 к

Документации от 01.01.2001г.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ на оказание услуг по оценке автомобилей

1. Наименование услуг (номенклатура) и перечень объектов, на которых будут оказываться услуги

Оценка транспортных средств. Оказание услуг будет производиться на площадке для стоянки транспортных средств по месту нахождения Заказчика - АО «Петербургская сбытовая компания» (г. Санкт-Петербург, ул. Михайлова, д.11).

Сроки (периоды) оказания услуг: с момента подписания договора до 31.12.2016 года по заявкам Заказчика.

Перечень, объем и порядок оказания услуг: Список автомобилей АО «Петербургская сбытовая компания» для независимой оценки определения рыночной стоимости в 2016 году:

2. Общие требования

2.1. Основание для оказания услуг

Годовая комплексная программа закупок Заказчика на 2016 год, договор, заключенный по итогам закупочной процедуры.

Целью оказываемых услуг является оценка транспортных средств, находящихся на балансе АО «Петербургская сбытовая компания».

2.2. Требования к срокам оказания услуг

Начало оказания услуг – с момента подписания договора;

Окончание оказания услуг – 31.12.2016г.

2.3. Нормативные требования к качеству услуг, их результату.

Услуги по оценки транспортных средств должны быть оказана с соблюдением требований нормативно-правовых актов РФ, регулирующих данный вид деятельности , включая, но не ограничиваясь;

Ст. 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» -5-ФЗ;

Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» ;

3. Требования к оказанию услуг

3.1. Объем оказываемых услуг

В рамках оказания услуг Исполнитель должен произвести оценку транспортных средств, указанных в п.1 Технического задания.

Общая стоимость работ не должна превышать 104 000 (Сто четыре тысячи) рублей 00 коп, без учета НДС.

3.2. Требования к последовательности этапов оказания услуг

Исполнитель оказывает услуги по заявкам Заказчика в соответствии с Заданием на оценку (Приложение к Техническому заданию) в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения заявки Заказчика.

Услуги считаются оказанными в момент подписания Сторонами акта сдачи-приемки оказанных услуг по оценке и передачи Заказчику письменного отчета об оценке Объекта оценки в 2-х экземплярах и электронного письменного отчета об оценке Объекта оценки в формате PDF на электронный адрес Заказчика, указанный в договоре.

3.3. Требования к организации обеспечения услуг

Не требуется

3.4. Требования к применяемым материалам и оборудованию

Не требуется

3.5. Требования безопасности

Исполнитель должен обеспечить соблюдение правил внутреннего распорядка предприятия, правил техники безопасности .

Исполнитель несет ответственность за причиненные убытки, связанные с конфликтами, нарушением дисциплины.

3.6. Требования к порядку подготовки и передачи заказчику документов при оказании услуг и их завершении

Исполнитель по окончании оказания услуги передает Заказчику акт сдачи-приемки оказанных услуг и письменный отчет об оценке Объекта оценки в 2-х экземплярах и электронный письменный отчет об оценке Объекта оценки в формате PDF на электронный адрес Заказчика, указанный в договоре.

Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными Саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Независимый оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение Независимого оценщика относительно стоимости Объекта оценки.

Итоговая величина стоимости Объекта оценки в отчете об оценке должна быть выражена в валюте Российской Федерации.

Независимый оценщик как в процессе проведения оценки, так и при составлении отчета об оценке должен соблюдать ФСО.

Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки закреплены в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в ФСО №1.

Требования к отчету об оценке закреплены в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в ФСО №3.

Отчет об оценке, по итогам оказания услуг по оценке, должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан Независимым оценщиком или Независимыми оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью Независимого оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя Оценочной организации.

Не требуется

3.8. Ответственность исполнителя

Убытки, причиненные Заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, подлежат возмещению в полном объеме в соответствии с условиями договора.

3.9. Требования к порядку привлечению субподрядчиков

Привлечение субподрядчиков не допускается.

4. Порядок формирования коммерческого предложения участника, обоснования цены, расчетов

Оценка коммерческого предложения Участника будет производиться путем сравнения единичных расценок за оценку одного транспортного средства. Предельный размер единичной расценки за оценку одного транспортного средства не должен превышать 3 460 рублей 00 коп., без учета НДС.

Оплата оказанных услуг осуществляется в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания Заказчиком акта сдачи-приемки оказанных услуг.

5. Требование к участникам закупки

5.1. Требования о наличии кадровых ресурсов и их квалификации

Оценочная организация обязана иметь в штате не менее 2 (двух) независимых оценщиков. Подтверждается справкой о кадровых ресурсах.

5.2. Требования о наличии материально-технических ресурсов

Ответственность Оценочной организации по возмещению возможных убытков Заказчика или имущественного вреда, причиненного третьим лицам, от использования не соответствующих законодательству отчетов об оценке должна быть застрахована на сумму не менее 5 000 000 (пять миллионов) рублей. Подтверждается копией страхового полиса.

5.3. Требования к измерительным приборам и инструментам

Не требуется

5.4. Требования о наличии действующих разрешений аттестаций, свидетельств СРО, лицензий.

Участник закупки должен иметь свидетельство саморегулируемой организации оценщиков. Подтверждается копией свидетельства.

5.5. Требование о наличии сертифицированных систем менеджмента

Не требуется.

5.6. Требования о наличии аккредитации в Группе «Интер РАО»

Участники закупки, имеющие аккредитацию в Группе «Интер РАО» в качестве поставщиков услуг, являющихся предметом данной закупки, должны приложить копию действующего Свидетельства об аккредитации в Группе «Интер РАО».

5.7. Требования к опыту оказания аналогичных услуг

Привлекаемые Оценочные организации должны иметь опыт оказания услуг по оценке для определения стоимости объектов имущества стоимостью 200 000 (двести тысяч) рублей без учета НДС и более – не менее 3 (трех) лет. Подтверждается копиями договоров на оказание аналогичных видов услуг.

5. 8 Требования к опыту поставки аналогичных товаров

Не требуется

5.9. Требования к субподрядным организациям

Не требуется

6. Приложения

1. Задание на оценку

Задание на оценку

1. Предполагается, что информация, полученная от Зказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной. Исполнитель и независимый оценщик не могут гарантировать абсолютную точность информации, предоставленную другими сторонами, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

2. Исполнитель и независимый оценщик не проводят правовой экспертизы правоустанавливающих документов на Объект оценки, а также иных специализированных экспертиз (строительно-технической, технологической, экологической и п. р.), если предметом договора на проведение оценки не предусмотрено иного.

3. Если независимым оценщиком и исполнителем не выявлены ограничения (обременения) прав на Объект оценки, либо иные права / требования третьих лиц на Объект оценки, оценка проводится в предположении, что их не существует, если иное не оговорено специально.

4. Оценка производится в предположении о том, что не существуют никакие скрытые факторы, влияющие на стоимость Объекта оценки, которые невозможно выявить в рамках компетенции независимого оценщика и Исполнителя в результате анализа представленных к оценке документов, информации, находившейся в открытом доступе к дате проведения оценки, визуального осмотра Объекта оценки и его окружения. Исполнитель и независимый оценщик не обязаны проводить работы по выявлению таких факторов, и не несут ответственность в случае их выявления впоследствии.

5. Исполнитель и Независимый оценщик считают достоверными общедоступные источники отраслевой и статистической информации, однако не делают никакого заключения относительно точности или полноты такой информации и принимают данную информацию как есть. Исполнитель и Независимый оценщик не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки.

6. Подразумевается, что для Объекта оценки имеются, могут быть безотлагательно получены или возобновлены все лицензии, ордера или разрешения федеральных, или местных законодательных, или исполнительных органов власти, или частных предприятий, или организаций, необходимые для подтверждения возможности таких видов использования данного объекта, на которых базируется отчет.

7. Исполнитель и независимый оценщик не гарантируют достижения результатов, прогнозируемых Заказчиком, так как различие между планируемыми и фактическими результатами может быть существенным. При этом достижение прогнозируемых результатов зависит не только от действий, планов и предположений заказчика, но и от влияния макроэкономических факторов.

8. Стоимость Объекта оценки признается действительной только на дату проведения оценки. Исполнитель и независимый оценщик не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость Объекта оценки.

9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение независимого оценщика относительно рыночной стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что Объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

10. Исполнитель и независимый оценщик не могут разглашать содержание отчета об оценке в целом или по частям без предварительного письменного согласования с Заказчиком.

11. Итоговая величина стоимости Объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, если с даты составления отчета об оценке объекта оценки до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 (шесть) месяцев.

12. Все расчеты производятся независимым оценщиком с использованием соответствующего программного обеспечения . В расчетных таблицах, представленных в отчете, приводятся округленные значения показателей. Итоговые показатели определяются при использовании точных данных. Поэтому при пересчете итоговых значений по округленным данным результаты могут несколько не совпасть с указанными в отчете.

Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» ;

Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» ;

Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» ;

Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит независимый оценщик, проводящий оценку.

Приложение № 4 к настоящей Документации

и приложение № 5 к Государственному контракту

об оказании услуг по оценке

Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы)

на объекты недвижимости, являющиеся собственностью Российской Федерации

Заказчик: Оценщик:

Настоящее задание содержит требования к проведению оценки рыночной стоимости права аренды в отношении находящегося в федеральной собственности объекта (объектов) недвижимого имущества, подготовлено в соответствии с действующим законодательством в области оценочной деятельности:

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (далее – Закон № 135-ФЗ).

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 298 (далее – ФСО № 2).

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3).

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7).

Настоящее Техническое задание, в случае, если объект аренды обладает определенной спецификой, отличающей его от типичного объекта недвижимости, применяется в части общих требований к Отчету об оценке, методика оценки для такого объекта аренды должна определяться Оценщиком самостоятельно с учетом его особенностей и специфики, в том числе с использованием действующих методических рекомендаций, о чем Заказчиком также будет указано в соответствующем задании на оценку

Задание на оценку
1. Объектом оценки является объект недвижимости и право аренды (величина арендной платы) на него, состав и иные характеристики которых указаны в договоре на проведение оценки.
Кроме того, в Отчете должны быть приведены следующие данные:
1) Адрес объекта недвижимости (или другие характеристики местоположения, однозначно идентифицирующие объект):

Индекс, название населенного пункта, район, улица, номер дома, этаж, номер помещения.

2) Вид объекта недвижимости: определяется в заявке на оценку.

3) Балансовая стоимость объекта оценки (остаточная) (при наличии).
2. Имущественные права на объект оценки.

Собственник (балансодержатель) Объекта недвижимости:

Собственность РФ.___________________________________________________

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

4. Предполагаемое использование результатов оценки : задача оценки – для чего определяется этот вид стоимости:

1) для установления стартового (начального) размера арендной платы для передачи имущества в аренду с торгов;

3) для установления стартовой (начальной) цены реализации объекта недвижимого имущества для предоставления его в собственность с торгов;

4) для установления цены реализации объекта недвижимого имущества для предоставления его в собственность в порядке реализации преимущественных прав;

5) для целей расчета суммы неосновательного обогащения.
5. Вид стоимости. Рыночная стоимость.
6. Дата оценки – «____» ________ 20 ____ г.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. (ст. 10 Закона № 135-ФЗ, ФСО № 1).
7. Срок проведения оценки – «___» календарных дней с даты подписания договора на проведение оценки.
8. Допущения и ограничения , на которых должна основываться оценка, обозначены в соответствующем разделе Технического задания.
9. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии).
10. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики.
11. Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав , в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка (ФСО № 7) .

Общие условия

Следующие условия должны быть учтены при оценке, если иное прямо не указано в предыдущем разделе.

1. Определение рыночной арендной ставки за объект недвижимости производится в предположении об отсутствии единовременного первоначального платежа за право аренды.

2. Рыночную арендную плату в общем случае, т.е. если не заданы особые условия аренды, оценщик рассчитывает для тех условий аренды, которые рынок посчитал бы рыночной нормой. Однако если контрактные условия аренды будут отличаться от рыночной нормы, то рыночная арендная плата, применимая к этой аренде, должна отражать эти отличия.

3. Арендная ставка определяется для объекта недвижимости в состоянии «как есть» .

4. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости).

Комментарии. Юридическая подоснова проведения оценки арендной платы.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

(ст. 3 Закона № 135-ФЗ). Ниже приводятся комментарии, по каким основаниям оценка рыночной арендной платы относится к оценочной деятельности, а рыночная арендная плата может являться результатом оценки.

Виды стоимости

Виды стоимости определены в ст. 3 Закона № 135-ФЗ и п. 5 ФСО № 2.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме. (п. 6 ФСО № 2).

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было (ст. 3 Закона № 135-ФЗ).

Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (п. 4 ФСО № 1).
Объекты оценки

Исчерпывающий перечень видов объектов оценки определяется ст. 5 Закона № 135-ФЗ. К объектам оценки относятся:

Отдельные материальные объекты (вещи);

Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

Права требования, обязательства (долги);

Работы, услуги, информация;

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда имеет возмездный характер, который выражается в обязанности арендатора уплачивать арендную плату 1 . Таким образом, аренда представляет собой передачу части прав, составляющих право собственности (права пользования и, возможно, владения) на определенный период времени.

Временный характер пользования арендуемым объектом недвижимости выражается в ограничении арендных отношений сроком. Причем срок может быть выражен указанием на 2:

истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами;

событие, которое должно неизбежно наступить (например, начало навигации или сезона).

Срок может быть и неопределенным. В этом случае договор аренды действует до момента, пока одна из сторон не откажется от исполнения договора. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении срока в 3 месяца с момента получения отказа контрагентом. Договором может быть предусмотрен и больший срок для предупреждения о прекращении договора аренды 3 .

Арендная плата - это плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендная плата, в том числе, может быть определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок.

Таким образом, т.к. право аренды может быть предметом самостоятельных сделок и, соответственно, обладать стоимостью, оно может толковаться как имущественное право, и потому может являться объектом оценки.

Несмотря на то, что ГК предусматривает договор купли-продажи имущественных прав 4 , права аренды не могут быть объектом купли-продажи. Как подчеркивается п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды содержится в ст. 615 ГК РФ: «Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив». В силу чего в данной статье устанавливаются специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки «чистого» права аренды, не обремененного никакими обязательствами.

Интерес, который арендатор приобретает по договору аренды (право аренды) представляет собой право пользования и владения на определенный период времени при определенных условиях.

Таким образом, для целей оценки арендной платы договор аренды следует трактовать как совокупность договоров о возмездной передаче права аренды (совокупности временных имущественных прав - пользования и владения или только пользования) на последовательные промежутки времени – платежные периоды. Количество таких договоров определяется сроком договора аренды и периодичностью внесения арендной платы. При этом передача права аренды, само собой, происходит посредством механизма аренды, а возмездный характер передачи прав обеспечивается уплатой арендной платы.

Т.е. за каждый арендный платеж арендатору передается соответствующий период обладания арендными правами на недвижимое имущество.

Тогда арендную плату следует трактовать как цену права пользования или пользования и владения недвижимым имуществом в течение определенного срока (платежного периода). Соответственно ставка арендной платы - это цена права пользования и владения единицей площади объекта недвижимости в течение определенного срока.

В такой трактовке арендная плата является стоимостью права аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды.

Т.е. объектом оценки является право аренды недвижимого имущества (право пользования или совокупность прав пользования и владения) в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды. Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.

Требования к порядку выполнения работ

Оценка - это совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости оцениваемых прав на объект. По сути - это моделирование представлений потенциальных рационально мыслящих и свободных в действиях покупателей и продавцов (арендаторов и арендодателей) о полезности имущества, зависимости таковой от его свойств и об их готовности приобрести данное имущество (расстаться с ним) за приемлемую (по их представлениям) сумму денег.

Процесс оценки стоимости объекта оценки представляет собой совокупность действий по выявлению и анализу физических, экономических, социальных и т.п. факторов, оказывающих влияние на величину стоимости объекта.

В соответствии с п. 23 ФСО № 1 проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке. Отчет об оценке составляется как документ, содержащий достоверные сведения доказательственного характера, и передается Заказчику.

Характер изложения процесса, в котором получен результат, так же важен, как обоснование и точность окончательного результата. Заключение о стоимости должно базироваться на рыночных данных, процедурах и обоснованиях, которые подтверждают полученный результат.

Ответы на вопросы, возникающие в процессе оценки, должны освещаться в логической последовательности. Это должно позволить потребителю оценки понимать процесс оценки и доверять сделанным заключениям. Отчет должен довести до читателя ясное понимание мнения, выраженного оценщиком.

В соответствии с п. 3 ФСО № 3 Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ст. 11 Закона № 135-ФЗ).

Требования к составлению Отчета предусмотрены п. 5 ФСО № 3.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

Требования к содержанию Отчета об оценке предусмотрены п. 8 ФСО № 3

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки :

1) объект оценки;

2) имущественные права на объект оценки;

3) цель оценки;

4) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

5) вид стоимости;

6) дата оценки;

7) срок проведения оценки;

8) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка (подробнее – см. раздел 1 настоящего технического задания);

9) состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

10) характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

11) права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
б) применяемые стандарты оценки ;

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки.
в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения ;

Правомочность (соответствие законодательству) и достоверность (соответствие фактическим обстоятельствам) принятых при проведении оценки допущений.
г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;
д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки ;
е) основные факты и выводы .

В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

общая информация, идентифицирующая объект оценки;

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

итоговая величина стоимости объекта оценки. Приводится в обязательном порядке итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и итоговая величина рыночной стоимости права аренды (величины арендной платы) на такой объект недвижимого имущества;

ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;
ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

Наличие фотофиксаций объекта аренды.

Специфика права аренды как объекта оценки.

Кроме того, в Отчете должен быть представлен
з) анализ рынка объекта оценки , ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (ФСО № 7).
и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке . В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
Затратный подход
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы , полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1 и ФСО № 3:

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.
В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки подлежит округлению до одой тысячи рублей в соответствии с действующим порядком округления, указывается за весь объект аренды в год.
В приложении В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (например, фотографии) при их наличии, в случае отсутствия каких-либо документов в ограничительных условиях и допущениях оценщик обязан этот факт отразить.

В приложении к Отчету должен быть представлен Акт осмотра объекта недвижимости , составленный ОЦЕНЩИКОМ по результатам осмотра объекта недвижимости, и подписанный им, а также, при необходимости – арендатором/пользователем объекта недвижимости (при наличии).

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.